龙湖2018年新进11座城市，今年目标2200亿

3月25日，龙湖集团控股有限公司发布的2018年年报数据显示，龙湖2018年加快了增长速度，合同销售额、营业额、核心净利润等指标的增速均在25%以上，而4.55%的平均借贷成本优于多数同行业企业，可以为其后续提升负债率、保持增速奠定基础。

业绩突破2000亿，出租物业进入高速增长期

龙湖集团CEO邵明晓在近期一次媒体会上表示，龙湖集团在地产开发业务的目标是规模保持在行业前十左右。近年来，地产行业TOP10的门槛不断提升，大中型房企纷纷提速，期望能够在市场见顶之前获得理想的市场占有率，从而降低融资成本、占有更多资源优势。

龙湖集团2018年年报数据显示，其合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元，首次突破千亿。龙湖集团2018年营业额上涨60.7%至1158.0亿元，首次突破千亿。

此前在多数企业追求规模增速的时候，龙湖把更多的资源用于出租型物业，对外释放的信息是保持有质量的增长。有质量的增长可以理解为：在保证利润率和风险可控得前提下实现增长。

2018年，龙湖归属于股东的溢利为162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比增长31.5%至128.5亿元。毛利同比增长61.8%至395.3亿元，毛利率为34.1%。

值得注意得是，2018年，龙湖集团得物业投资业务收入同比增长57.7%，租金收入达到40.9亿元。其中，购物中心、长租公寓、其他收入的占比分别为87.8%#、10.4%和1.8%。已开业商场建筑面积达到296万平方米。

此前邵明晓透露，到2020年底，商业业务将会为龙湖带来超过60亿元的租金收益，商场开业数量会超过50个。“在2011年我们确定“持商业”战略之后，我们在2011年到2015年年终这一段时间，大家都不太看好线下的商业入口的时候，我们还是在全国的高量级城市拿了很多地，这个机遇抓的比较好。现在很多地价上来以后，再去拿就偏贵了。”邵明晓把龙湖投资物业高速发展的原因归结于提前布局。

出租物业能够带来稳定的现金流，一方面可以降低企业融资成本，让企业有更大的杠杆空间；另一方面，可以让企业不必过度依赖开发业务滚动，被地价等成本上涨追着无止境地奔跑，这是自有资金支撑型企业和负债支撑企业的最大区别，前者是梯度增长，后者是波动增长。

踩准融资节点，资金成本仅4.55%

2018年，龙湖集团的平均借贷成本为年利率4.55%，平均贷款年限为5.88年。接近于央企的低借贷成本有多方面的原因。

在2018年业绩会上，邵明晓表示龙湖四个主航道会形成协同，不准备分拆。地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四个主营业务协同，地产开发可以为投资型物业提供前期资金，商业和长租公寓又可以为集团反哺现金流，通过稳定的现金流来降低借贷成本。

2018年，企业的融资成本普遍上升。但与此同时，龙湖在境外成功发行8亿美元优先票据，票息介乎于3.9%至4.5%之间。因为境外的资本更喜欢现金流有稳定保障、负债率低的企业。

此外，龙湖集团在市场资金成本上升期迅速调整了负债结构。2018年龙湖集团的“银行及其他借款”同比上涨60.8%，金融及衍生金融工具总额则出现下降，债务结构向低利息方式偏移。

邵明晓曾经表示，龙湖的稳定发展有一个大的前提，管理好资产负债表，只有这样才有能力保持相对低的资本成本，如果从资本市场拿到的钱很贵，将会提升进入天街（商业）、冠寓（长租公寓）等新业务的门槛。

如果资金成本低，当出租物业达到一定规模会获得比地产开发更高的利润回报。邵明晓透露，冠寓目前20%为重资产，回报率在60-70%，和天街接近。另有80%为中资产，单店模型毛利率在35%左右。但是这种模型对于资金成本高的房企未必合适。

弹性供货，在潜力区域加速拿地

2018年，龙湖集团新增91个项目，并布局了南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城。

大湾区是龙湖重点新进区域。2014年首次进入佛山之后，近两年龙湖集团加速在大湾区拿地，截至2018年底，龙湖已经进入了大湾区的7个城市，累计开发15个项目，其中包括香港一个项目，合计150万平方米土地储备，约530亿可售货值。

2018年龙湖加大了拿地力度，新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米，权益面积为 1372万平方米。截至2018年底，龙湖集团土地储备合计6,636万平方米，权益面积为4,559万平方米。环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、30.5%、20.7%、 8.8%、5.9%及0.1%。

邵明晓表示，目前龙湖土地储备可供未来4年开发，加大土地储备会增加资金压力。龙湖要求在拿地策略上能够“量入为出”，中长期销售续航、盈利增长。

龙湖集团副总裁的胡若翔表示，2019年，市场会出现一定的窗口期，但是在不同的城市分化会更加明显，不同城市的窗口期不确定性都很强。龙湖的策略是加强对于小周期或者是市场时机的研判，以及价格策略的强管控、运营的弹性供货，做到有利润的回款。

2019年，龙湖集团预计在售主力项目将达到207个，其中71个为全新项目，106个项目将推出新一期新业态产品，产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求，目标销售额是2200亿元。

（编辑：温州站长网）

【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容!