四个数据看融创的现在和未来

今天是港股房企业绩发布会的最后一天，从企业量级的角度来说，融创中国的发布会最受关注。

以往的「金句王」孙宏斌今天非常低调、谨慎，没有在外界关注的文化和文旅板块多着墨，否认融创是多元化发展，强调融创是「地产+」的发展模式，强调现阶段对融创来说效益比规模更重要。

融创中国行政总裁汪孟德表示，文旅与文化板块，未来的收入与盈利会持续增长，文旅与文化看的是 5-10 年以后，现在还在培育阶段。

既然诗和远方还要培育，目前融创的业绩还是以地产为主，结合业绩发布会现场的交流情况和年报本身来看，有四个数据可以体现融创地产的现在和未来。

复合增长率75%

复合增长率把评估一个企业的时间周期拉长，看企业的增长曲线。融创公司秘书兼副总裁高曦表示，2018 年融创及其联属公司实现合同销售金额约为4608.3 亿元，同比增长 27.3%。融创 2016-2018 的三年合同销售金额复合增长率达 75%。

销售额的持续高增长得益于融创深耕一二线和环一线核心城市的战略，目前融创在 16 个城市的销售额突破百亿元大关，重庆和青岛两座城市的销售额突破了 300 亿元。从市场份额来看，2018 年，融创在 25 个城市销售排名前十，37 个城市销售排名前五，上海、天津、重庆等 9 个城市稳居第一。

销售额的增长是业绩的保障，2018 年融创实现收入 1247.5 亿元，同比增长 89.4%；公司拥有人应占溢利 165.7 亿元，同比增长 50.6%。在手现金高达 1202 亿元，同比增长 24%。截至2018年底的净负债率为 149%，同比大幅下降了 53 个百分点，降杠杆取得明显成效。

德银今天发表的报告对融创给予了「买入」评级：“ 融创中国 2018 核心盈利 215 亿元人民币，同比升 93%，大幅高于市场原预期 37%。相信融创中国为内地一线及二线城市最佳发展商，因具并购专业能力，料其可持提高市占率，加上公司未来数年承诺会持续降低债务，相信其资产负债表改善下，该股可获市场重估。”

真实毛利率33.5%

毛利率是评价企业目前盈利能力的关键经营指标之一，反映了企业「产品」的竞争力和获利能力，中国海外发展一直被称为房地产的「盈利王」，其毛利率常年保持在 30% 以上，在 2018 年末已经升至 37.8%。

与此同时，融创的毛利率曾经被投资者质疑略低，和融创作为中高端开发商的定位不符。

（数据根据融创年报整理）

其实，融创近几年的毛利率是被低估。土地收购会产生溢价，在融创 2015、2016 年大举收购时，溢价缴纳额外的土增税和递延所得税部分计入毛利成本里面，会降低毛利率。据分析师测算，收购带来的税费增加对融创毛利影响超过5个点。

2018 年，融创毛利率同比提升了 4.3 个百分点达 25%，因多个区域的销售物业收入毛利率同比上升。另外，2018 年融创业务合并收益对应的收购物业评估增值摊销减少了毛利 106.7 亿元(相应减少了拥有人应占溢利 53.6 亿元)，再剔除这类摊销对毛利的影响，融创 2018 年末的毛利率为 33.5%。这才是融创的真实毛利率。

去化率70%

去化率是房企中经常会用到的经营性指标，是指一定时间里面销售的数量占总量的百分比，有开盘去化率、首月去化率等加上时间维度的去化率指标。融创在此次业绩发布会上透露，2019 年销售年去化率目标约为 70%。这一数据意味着融创将继续保持高速增长。

孙宏斌在发布会上表示，2019 年销售额目标为 5500 亿元。该销售目标与融创2018 年销售额相比，同比增长约20%，高于目前房企的增长预期（普遍在5%-15%）。另外从融创本身的角度来说，2019 年融创的可售资源为 7830 亿元，也就说完成 5500 亿元的销售目标，去化率必须要达到 70% 才行，在政策不放松的市场环境下，得依靠强执行力才能完成。

孙宏斌对 2019 年的房地产市场并不是很看好，他表示：“虽然19年过了春节后市场稍微好一点，但政府放松政策的可能性不大，房价上涨的可能性很小，我们对于2019年不能太乐观，但看好改善型、高端型产品市场”。

可售货值3.55万亿元

土地是房企最重要的生产原料，土地储备代表了房企未来的发展潜力，一般房企会储备两三年的土地供后续开发。

从土储目前的规模上来看，融创稳稳地占据了前三名。2015 年、2016 年踩对拿地节奏的融创，现在很从容。

2018 年，融创新增土地储备约 4820 万平方米，权益土地储备约 2631 万平方米，平均土地成本 3723 元/平方米。

2018 年末，融创总土地储备约 2.56 亿平方米，总货值约 3.55 万亿元。按照一年 5000 亿元的销售额来估算可以卖7年，按照一年 6000 亿元的销售额来估算可以卖 6 年。

虽然各家披露土地储备的口径不太一样，但是体量可以参考。恒大的土地储备为 3.03 亿平方米；碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约 2.4 亿平方米,其中未售权益可售货值约 1.7 万亿元。恒大、融创、碧桂园三家的土储稳居前三。

孙宏斌在业绩发布会上表示：“对拿地没有设置目标，只要拿地节奏踩准了就可以。2015、2016 年是拿地的好阶段，所以我们在那两年拿了很多地，2016 年 10 到 2018 年 10 月不是好时期，我们就很少拿。2018 年 10 月之后，我们又拿了一点地，收购了北京和上海两幅重磅地块。现在土地市场又火起来了，我们现在开始会非常小心，因为房价提高的可能性非常小，市场分析风险还是很大。”

从复合增长率和毛利率来看，现在的融创实现了高质量的增长，从去化率和土地储备来看，未来的融创增长速度不会放缓，良好的土地储备还会带来充裕的现金流从而降低负债。

从某种意义上来说，融创现在正处于一个很从容的舒适区，地产稳步增长，新业务积极培育，正如孙宏斌今天所讲：“我们现在所处的位置挺好，前面的（恒大、碧桂园、万科）我们追不上，后面的也追不上我们。”

（编辑：温州站长网）

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