如何发现下一个领涨十年的板块?
编者按:本文来自微信公众号:魔都财观,(ID:moducaiguan),作者:观观、小叶,36氪经授权转载 01 上海的潜力板块那么多,为什么我们看好前滩? 因为它在浦东新区。 听上去像是在开玩笑,但我是认真的。虽然我自己是在上海浦西长大的土著,但我早已放弃对新区的偏见。当我认真观察上海过去三十年各区变迁,发现一个事实: 在打造副中心这件事上,浦东从来没让我们失望过。 小陆家嘴、大陆家嘴、张江、联洋、世博,凡是浦东想建设的区域,都搞成了。 浦东之所以如此强势,一是因为它是小平同志的遗愿,钦点的第一个国家级新区,比上海其他区高半级。 行政上的优势,让它享受到来自于中央和市政府的支持,有钱自然什么事都好办。 二是浦东的位置真心好。黄浦江不宽的江面,让浦东极易获得浦西外溢的资源。地处冲击平原沉淀出的大块平地,也便于打造各种综合体。 以前文章曾提示过一个板块的房价会大涨,主要靠出地王,拉动新房。所以我们买房喜欢看百度地图,注意是用卫星视角,欣喜地找到大块的、绿油油的耕地。这些地方都可能分分钟变成地王。 你用这个方式来看浦东,会发现潜力非常大。再用这个方式看前滩,绝对是潜力新区中的潜力板块。 大家看下面这张图,比起东侧密密麻麻的已建成住宅区,红框内的前滩是稀缺的主城区净地。而且南北向依然有大量保留空地,给未来轮动拉升预留空间。 我们要分享的第一条经验是: 永远记住顺着空地找板块。 因为每一轮上涨,是空地变成地王来带节奏,而不是靠存量老破小。 02 前滩的潜力有目共睹,但是如何确保板块的潜力最终落地成为实力CBD。 过去多年,全国各地政府都出现过不少修改规划的情况,甚至有一句话叫“规划规划,墙上挂挂",造成跟风买房的朋友重大损失。 我们的对策是观望政府重大投资后再出手,不见兔子不撒鹰。这有点类似于互联网风险投资里的B轮、C轮跟投模式,我们不会在规划刚公布的时候入场,而是等到重大项目开建或者将建成的时候才选择进入。 拿前滩来举例,我们会关注到这里已经有6号线、8号线、11号线共计3条地铁线通车,未来还有19号线、机场联络线等2条地铁规划。学校方面已经引入了惠灵顿和华二,产业基建方面有东方体育中心及大量在建写字楼。 政府已投入的沉没成本非常大,如果修改规划,是实实在在的损失。当然因为利好已经开始兑现,房价也会上涨,但我们的选择是: 宁可牺牲一些房价涨幅,也要换来规划落地的确定性。 03 那么来看看为什么我们说前滩的规划好。 之前已经有很多软文推介过前滩的各种产业,大家百度即可,的确是会有很多牛逼的企业入驻。 我们更想说的是,前滩是上海为数不多的产住结合的整体大型社区。 大家看下面这张规划图,其中黄色部分是住宅用地,红色部分是商业用地。 可以看到前滩的住宅和产业园区有机的结合在一起,而且住宅和产业的比例配套刚刚好,目测大概是1:1.5左右的比例。 这意味着,一旦产业园区中高薪人群入驻,带来的居住刚需,叠加不多的住宅供应,很容易引起供求共振,牵着房价往上走。 产住结合很显然是一种非常好的新区开发模式。而大家不太知道的是,产住结合的规划,之前在上海、北京这样的老牌顶级城市里,是不太多的。 你看上海那些老的市中心,人民广场、徐家汇、淮海路,都是以商业建设为主,并没有预留足够多的住宅供地组团。虽然不乏零星点缀的豪宅,但因为无法形成整体连片的高端社区,拉低了房价的天际线,留下不小遗憾。 而深圳这样的城市,在开发新区的时候,非常注重产住结合,所以深圳的房价高点很分散,就算远到龙华和宝安都有自己的豪宅区。 而且产住结合也减少了人群通勤的距离。上海因为商圈多在内环内,居住在中环外,造成每天内外通勤的钟摆效应,疲于奔命。而我在深圳实际感受是,虽然城市比上海小了三分之二,但晚高峰比上海通畅多了,因为大家都在家门口上班,路上的人不多。 产住结合代表了未来城市发展的方向。好消息是,上海开始有意考虑到这一点。比如正在打造的大虹桥,在核心商务区旁的华漕和徐泾板块配建了大量连片的住宅社区,这一轮牛市里房价表现很不错。 产住结合,相当于把住宅价格直接锚定了产业园区的财富创造,是最有效的分享产业资源变现的方式,也是我们未来买房选筹的主攻方向。 04 再来看看前滩的房价和地价,这是一个特别有意思的话题。 前滩的拍地大多是在2014年底完成的。 2014年是上海地价逆袭的年份,年初方兴地产拍出了大宁金茂府的地王,楼板价比肩周边二手房,一下激活了上海土地市场。 被抬了轿子的房企,在2014年底拍地前滩的时候,刹不住车,几块纯宅地的楼板价上到了6.5万,大家看下图中的红字部分都是前滩纯宅地。 比较悲催的是,当2016年前滩土地变成房子要上市的时候,遇到了调控。 2016年10月14日住建部发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,并召开电视电话会议部署进一步整顿规范房地产市场秩序工作。 限价就是从那个时候开始的,各地房价不能超过2016年10月的价格。 前滩的房价从此定格在8.5万。所有前滩已售和在售的房价都被锁死在这个区间。 某种意义上来说,对于房企的不幸,就是买房人的幸运。 前滩成为上海少有的区位热门,价格有性价比的板块,是上海第一个,也是唯一一个摇号大热的板块,几乎每逢开盘必火。 这样的板块比较对我们的胃口。 因为布局潜力板块的精要就是,用不热的价格买到未来热门的房子,方法无非两种: 一种是提前埋伏在板块存量次新二手房,等新房来拉升。比如2014年的大宁和现在的大虹桥,需要对时机把握到位。 另一种则简单许多,就是像前滩这样因为限价带来的新房套利机会。每一次开盘买到就是赚到。每个人都应该去试试。 05 不过,前滩新房限价也是有代价的。 高地价、控房价造成了它的新房产品力只能看房企良心。 之前已开盘的中粮前滩海景壹号和晶耀名邸因为产品过硬,被一抢而空。而最近认筹的东方悦耀则是因为户型被诟病,明显没那么热了。 这种因为限价导致的产品争议,历来已久。 我的看法是,没有不能买的房子,只有不能买的价格。 只要价格合理,一切都是可以商量的。 在一个房子里,大概有60%价值是来自于土地。所以买房子关键是买对板块。买到它对应的产业、交通、学区配套。 至于房子产品力的问题,要因人而异来看。 (编辑:温州站长网) 【声明】本站内容均来自网络,其相关言论仅代表作者个人观点,不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利,请及时与联系站长删除相关内容! |