那些打算在楼市里混一辈子的买房人，到底在想什么
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编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载 01 跨城买房形成趋势 上课的学员，有一些已经是有房一族。在解决第一套之后，他们开始把眼光放到了全国。 有一个杭州的小伙伴，除了在杭州有三套之外，还在深圳买了大房子，接下来还要在上海买房。另一个上海的学员，在长沙买了不少，重庆也有斩获，同时也表达对沈阳房产的兴趣。 一、二线城市的买房人已成互相渗透之势。家乡和城市能级不再是买房的阻碍。 经历了二十多年发展，房产的财富价值被大家认可。不管我们愿不愿意承认，房产作为一种保值增值的资产，它的需求是客观存在的。 我们不评价这样的方式是否正确，但是这种大趋势意味着： 高能级城市的买房人，面临着来自全国的竞争压力。 更多的优秀人士不断涌入大城市买房，在用真金白银带动了城市发展的同时，也拉扯着房价往上走。 这对生活在大城市，只想安稳一方的土著或者早期新移民来说，并不是一个好消息。 可是时代的车轮滚滚向前，像一股洪流裹挟着大家往前走。城市变漂亮的代价是，房价也会到达它对称的高度。大家享受了顶尖的城市服务，也被动地默默承受着高房价。 我给大家上课的时候，看着面前这群进取人士，心里默默地在想： 买房这件事，靠守是守不住的。 与其指望房价等等你，不如多想想如何先上车对冲。 02 楼市周期被重视 我们的课程设计了抢答题，在第二天课上会问大家这样一个问题。 这个问题并没有标准答案，因为回答的结果取决于每个人的价值观和风险偏好。 第一次提问是在去年8月份，80%的人认为信贷融资和交易策略最重要。 房圈的朋友都知道，在买房这件事上，区隔普通人和专业人士的，主要是信贷和交易落地环节。 别人因为贷款买不了，你有办法借到钱，那买到就是赚到。同样的预算，别人只能买到市场价的小房子，而你因为会淘笋谈判，就能买到折扣更多一些，面积更大的房子。 几轮操作下来，普通人和专业人士的差距自然是越来越大。 照道理，信贷融资应该一直这么被重视下去。 可是有意思的是，随着楼市静淡市的深入，同学们的答案在悄悄变化。 在上周课程上，大部分人的回答是宏观周期是楼市里最重要的事。 大家忽然觉得，在研究如何买到更大、更好的房子这件事之前，更应该弄明白什么时候买。 我的感受也是如此。 你如果稍微留心下房价涨跌历史，就会发现，楼市的周期正在从3年变成5年。 过去周期短，只要把精力放在如何落地上就行了，就算时机不对也没关系，反正一、二年后就能看到成果。 现在如果你不小心买在一轮周期的顶部，虽然我们相信最终也不会有什么大问题，但是被套三、四年，心理负担和利息支出的损耗也是巨大的。 当然我们不是要求大家都去抄底，但是建议至少要避开买在阶段高点。 真的说白了，判断周期的方法其实也很简单，记得这一点就行： 大部分楼市的短期顶部是和出台限购限贷政策的时间点一致的。 03 降维打击成为可能 一个我们不得不承认的事实是，二线城市不管是在房价高度，还是买房理念上，和一线城市有差距。即便在一线城市内部，很多人买房认知也有很大提升空间。 这就是机会所在，我们可以把过去已经成功的经验复制到未成熟区域里去。 比如买近郊低单价的次新房，谋求规划升级和配套改善，再比如财务允许情况下多负债买大一些面积的房产，这些理念都有广泛的运用空间。 用一个成都学员的说法就是，买房需要解放思想。限制买房人的更多是思维上的禁锢。 而很多时候，我们只需要重复使用成熟的商业模式即可。 去年大获成功的哈罗单车，就是复制摩拜和OFO的经验，从小城市起步，实现降维打击。 在房产领域，这种复刻经验的可行性更大，因为本质上，房地产是一个非常割裂的市场。 它不像金融资产这样的标准品，可以实现赢家全国通吃。 房地产在遵循着普适规律的同时，伴随着土地的割裂，也有浓重的地方特色。每个地方的地区规划、人口结构、楼市政策各不相同。 就算是链家这样的大玩家，在很多地方也是玩不过当地中介的，所以才会去做了贝壳买房。 这种统一却又分割的状态，给了买房人非常大的机会。只要你掌握基本的理念，并且足够深耕，在你熟悉的区域，你可以胜过任何一个楼市大V。 04 房产领域专业化分工 另一个被学员们经常提到的情况是，房产领域细分开始出现。 除了链家、中原这种在传统居间中介领域做到极致的机构外，房地产服务机构开始从买方和卖方切割成两大阵营。 一种是易居、同策这样的纯粹只为房企服务的机构，他们有专业的地产大数据、专注地产的研究院和规模庞大的新房代理销售团队，所有板块都是为了支撑B端（房企）。 另一种则是近年来市场上创新出现的管家公司，主要实现买房咨询、代购中介、信贷融资、装修托管服务。目前很多大城市都已经有这样的买方中介机构，不同于传统中介，他们只为C端（买房人）服务。 即便在公众号领域，虽然读者都是买房人，但是定位也大有不同。 一种是专业推荐点评新房，以广告收入为生的B端号。另一种则是像魔都财观这样的只聊如何买房，以帮助买房落地获得收入来支持发展的C端号。 这么多细分机构的出现，暗示着房产领域已经过了粗放发展的第一阶段，专业分工意味着表面可见的大机会早已被充分挖掘。 不管是买房，还是卖房，行业的暴利机会已然不再。 但是我们距离欧美那样的房地产成熟市场还差很远。在美国买二手房完全依靠买方中介和卖方中介沟通，涉及金融、律师、税务等支撑，普通人根本玩不转。 我们看到的是，中国房产市场依然有很多不完善，存在未被标准化的机会。 大量的折扣房源信息掌握在零散的小中介手上，买房人依然无法得到独立可靠的买房指导服务。 在未来楼市白银十年里，大量碎片化的结构性机会藏在这些小细节里。 对于整个房地产市场，他们非常小，但对于个体买房人，他们足够大。只要抓住其中一个机会，买到中意的房子，就是巨大的回报。 05 金融人士爱买房 我的学员里房子买的多的主要是两类人，一类是企业家，另一类是金融人士。 企业家时间成本高，缺少投资渠道，买房尚能理解。 为什么金融人士这么关注房产呢。 我就抓了一个信托行业的学员问了下。 她告诉我， 因为一套房动辄百万，个人犯错机会成本巨大，大到不能犯错。 更关键是， 因为一套房动辄百万，承载社会居民天量财富，大到不会犯错。 为什么我们的金融人士有股票、债券、黄金、信托可以选，但绝大部分金融人士家庭的最大财富载体依然是房产。不少人愿意花数千万买豪宅，很少有人愿意花数千万买股票和理财。 这背后的本质原因，是我们的金融信用，不如土地信用。 在中国，只有土地是获得强背书的。 在金融机构里，口碑最好的是银行，银行信誉好是因为稳定。为什么银行那么稳，从不像券商那样业绩上蹿下跳，是因为银行从不持有股票，银行只相信房产和厂房作为抵押物的贷款，说到底也是土地加持的金融信用。
在金融圈混得时间长了，我们知道从没有什么机构和项目是永远靠谱的。大家玩到最后，只相信看得见的土地，只相信看得见的房子。 06 以上就是我们半年多来对楼市里进取者的观察。 他们当中有走在买房路上的先行者，也有刚刚起步的年轻人，有来自于三线城市的土豪，也有一线城市的刚需。 他们身上的标签或许不同，但他们都有一个共同点，那就是相信自己的努力，相信房产这个风口，相信时代不会辜负他们。 中国房地产的池子很大，既容得下他们的梦想，也能装得住你的希望。 （编辑：温州站长网） 【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容! |
