36氪独家 | 京东CHO隆雨调任，拉开组织架构大调整序幕

京东本季度的另一大核心利润，来源于物流业务的资本运作。早在2018年，京东就建立了一个物业管理集团“JDPM”来管理物流和其他房地产资产。2019年2月，JDPM与新加坡政府投资公司（GIC）共同成立了JD Logistics Properties Core Fund。该基金的资本总额超过48亿元人民币，其中京东作为普通合伙人，认缴总资本的20%。

在2019年2月27日，京东与该基金签署了一项协议，处置资产总值为109亿元人民币的自建物流仓库，占京东整体仓库面积的20%，以缩减资产负债表和回收资本。在此交易中，该基金将通过财务杠杆为购买筹措资金，而京东将出于经营目的回组这些物流设施。这些交易大部分将在2019年完成。

在本季度的财报电话会中，黄宣德预计本交易的内部收益率（IRR）将超过17%，京东可以在未来几年分配这个经常性年度回报，这可能会使GAAP下的净利润率增加0.5%-0.6%。不过该计划对京东的履约费用率（fulfillment expense）影响有限，因为该交易中涉及的250万平方米自建仓库，仅占整体仓库空间的20%左右。

京东2018年Q4自由现金流情况好转。数据来源：Bloomberg

对于刘强东来说，亮丽的2018年Q4财报是他“回归”的良好开端。京东现在是中国第四大互联网公司，离第一和第二还很远，新崛起的“追兵”拼多多却越来越近。过去几年的经历证明，京东还无法四平八稳的发展，只有通过新的组织变革，来寻找适合京东的发展之道。

花旗银行对京东股价的预测。数据来源：Citi research

京东估值水平仍处于低位。数据来源：Bloomberg

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（编辑：温州站长网）

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