新贵抄底接旧盘

撰文/ AI财经社李霂轶

编辑/ 鹿鸣

01

中坤广场早已破败，四栋原本摩登的大楼外面蒙了层灰，走廊里依次挂着头发烫染、美甲 、典当行的广告宣传，扑鼻而来的是十年前的百货商城的味道。D、E两座大楼的一楼是空的，铁链紧锁，里面桌椅散乱，靠近一问，灰尘已积了两年。

这座曾经在北京三环内最大的城市综合体项目，如今只剩下家乐福超市和几个教育机构在撑着人流量，背着书包的学生和拖着购物车的超市顾客是中坤广场的主要人群。

中坤广场的破败模样像极了如今中小房企的惨状，庞然大物，却只是空有其表，人去楼空。

如今今日头条花90亿收购中坤广场，结局似乎已经是最好。今日头条早在半年多前便有心搬到这，去年夏天，在中坤高管陪同下，今日头条便前后来中坤广场看了很多次。

位于北京市海淀区知春路76号的北京翠宫饭店命运与中坤广场相同。这座有18层建筑昨日无比辉煌，是互联网大佬的聚集地。小米的雷军、林斌、黄江吉，暴风影音的创始人冯鑫，360的周鸿祎，聚美的CEO陈欧，真格基金的徐小平，联想的创始人柳传志等人均是座上宾。

时过境迁，如今的翠宫饭店闲置已三年，里面已经拆得破破烂烂了，整栋楼几乎只剩下二楼的一家公司还在继续租用，其他公司在一两个月前已经陆陆续续搬走了。资不抵债情况严重，截止2018年3季度末，酒店的总资产为7.31亿元，但其负债比起资产更高，为7.84亿元。

目前，中坤广场和翠宫酒店都被列为“不良资产”的范畴，市场机构对其具体数据并没有做过多描述，都是难以运营的状态，有人出价收购已是万幸。

人口红利在消逝，房地产早已不是站着赚钱的时代，开发商更加注重服务能力，转型的触角伸向四面八方，中坤所经历的时代已经过去，它的老板黄怒波通过房地产项目轻松赚到了五千万的时代早已远去。此时的黄怒波在“老赖”的巨大阴影下，仍是人生恣意，对于多次被列为失信被执行人，黄怒波称自己是接了一个烂摊子，触动了很多人的利益，招致他人不满，一言难尽。

空置率达到70%，长期亏损是中坤广场计划卖出的主要原因。这个顶着光环和无限美好期待诞生的项目，是当时唯一有地铁通过的综合性商业地产项目，总建筑面积43万平方米、占地面积14万平方米、主题商业区域建筑面积约21万平方米，于2004年年底开工。

按照中坤此前对外公布的计划，该项目预计2006年就全部建成，2007年1月起开始租赁，2007年年底入驻。但计划赶不上变化，2010年广场才正式开业。

故事的后半段是，2013年下半年，中坤集团宣布将大钟寺中坤广场变更为写字楼，遭到1200多名小业主的集体抵制。因为中坤持有该项目的大部分产权，最后坚持了项目的变更。

中坤和业主之间的关系并不融洽，来找黄怒波“维权”的业主不在少数。黄怒波避而不见，最后也不了了之。有一位维权的业主做的狠一些，直接卷着铺盖杀到西直门的中坤集团总部，不给证就不离开，吃喝拉撒全在那里解决。最后，黄怒波耐不住这“亲密”的持久战，无奈之下，才给了这家企业房产证。坊间传出，黄怒波已将产权都抵押给了银行，黄怒波将其他资产抵押进去，才将这个房产证给到对方，这也是唯一在“老赖”黄怒波手里夺回房产证的业主。

到了2015年，已出现大面积空置，目前中坤广场C座的写字楼租赁并未受到收购事件影响，租金价格目前稳定在7.5元/平方米/日的价位。E座比较便宜一些的，在6.5元/平方米/日左右，虽然一楼有部分店铺已撤出，仍有部分企业入驻，瓜子、大象联盟、奥迪也在内。瓜子是刚搬过来的，办公和仓储都在这里。

中坤广场E座是今日头条前期来沟通次数最多的一栋楼，但是目前仍对外租赁，甚至可签订五年租赁合同，租赁方是中坤广场。

在项目建设早期，中坤广场因资金紧张曾将项目部分产权公开销售，导致现在产权较为分散，这是项目成功转让要解决的关键问题。大象联盟的人并不认为中坤可以将房子卖给今日头条，“这些房子很多是业主的，中坤是没有权利卖掉的。”

实际上自去年12月份开始，中坤就已开始进行产权回购工作，中坤提出的是“原价回购”，但部分业主是在2016年后以8万元/平方米左右的价格高位接盘，所以这一“原价回购”协议遭到部分业主的拒绝，至今仍有至少一半的小业主未签订回购协议。

收购事宜扑朔迷离，一方面是传出被收购，中坤已在清理企业；一方面是仍在对外出租，业主关系复杂。

02

黄怒波少年得志，三十多岁就创建中坤集团，后因去冰岛卖楼声名鹊起，他在北京开发了两大名盘——西直门的长河湾和北三环的大钟寺国际广场。如今，弹指一挥间，昔日“国际广场”徒留钢筋水泥，不剩一点生气。

黄怒波对中坤广场的看法并不像一个典型的开发商，“自持性商业地产短期内会让资金压力倍增，但远期收益巨大。如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了，40多万平方米的体量，总价值超过几百个亿，这本身是一种收益。”

黄怒波自豪于创造世界文化遗产安徽宏村，诗人自称的他擅长且热爱文旅项目，此类项目重运营管理，是长周期的买卖，和大钟寺这类的商业项目特性相同。但上述黄怒波的回忆中，项目经营方向的变化、资金状况和运营能力完全不在黄怒波的考虑范围。

与黄怒波相比，中坤广场和翠宫饭店的买家们想法更简单，办公场所的需求在加大。京东集团CMO、京东商城CEO徐雷在社交软件上回应，主要是为方便招募附近地区人才。“京东总部还在亦庄，未来几年还有几个楼会投入使用，所以没必要在西边自己建楼，就买了一个，仅此而已。京东方面收购翠宫饭店基于长远布局和发展，未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主。”

京东尚科收购翠宫饭店用做办公场所，目前在北辰的部分研发人员将搬至翠宫办公，考量是：在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才。

2018年第四季度中关村甲级写字楼的平均租金是401.8元/月/平方米，空置率仅为0.3%。而从2016到2018年的三年间，中关村区域的租金上涨了36%，而同期CBD区域的租金仅上涨了8%。

知名房地产顾问机构戴德梁行认为，互联网行业的快速发展和扩张是中关村甲级写字楼租金上涨的主要动力。由于整体区域基本上没有面积可租，因此预计未来租金仍有较大的上涨空间。

（编辑：温州站长网）

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